Quanto custa construir uma casa em condomínio fechado em junho de 2023?

Pode parecer assustador, mas levantar um imóvel do zero ainda é um dos caminhos para realizar o sonho de ter uma casa num condomínio fechado. 

Se suas condições permitem, seja com recursos próprios ou através de um financiamento imobiliário, construir uma casa para ficar com a cara da família é sonho da grande maioria dos brasileiros e encarar uma construção para ter um imóvel do jeito que sonhou vale muito a pena, não importa os perrengues. 

Entenda nesse artigo especial da Arqweb quanto custa construir uma casa num condomínio fechado e o que é preciso considerar para diminuir as surpresas no meio do caminho.

Mas quanto custa construir uma casa em condomínio fechado em junho de 2023?

A resposta para a pergunta sobre o custo de construção de uma casa, seja em um condomínio fechado ou não, é sempre relativa e geralmente é "depende". De acordo com o índice do Boletim do SINAPI (Sistema Nacional de Preços e Índices para a Construção Civil) de maio de 2023, o custo médio da construção residencia de alto padrão no estado de São Paulo é de aproximadamente R$ 2.700,00 por metro quadrado, sem considerar os encargos sociais referentes à contribuição de 20% de INSS sobre a folha de pagamento da mão de obra.

No entanto, para aqueles que estão planejando ou construindo uma casa de alto ou médio padrão em condomínio fechado, é importante entender que esse custo não reflete a realidade e está longe do valor real. A discrepância entre o índice SINAPI e os custos reais da construção civil pode ser explicada facilmente. Os índices de custo se referem ao valor por metro quadrado de uma construção no canteiro de obras e não levam em consideração vários custos e despesas adicionais não considerados e que afetam diretamente o custo final por metro quadrado construído. Essas particularidades não inclusas são detalhes arquitetônicos como balanços, grandes vãos de paredes e esquadrias, pé direito alto, além das características do terreno, como topografia, área gourmet, piscina, entre outros.

Clique aqui e baixe o Boletim SINAPI. 

Para ficar mais fácil o entendimento, confira abaixo a perspectiva da casa de alto padrão considerado pelo SINAPI.

Trata-se uma Residência Unifamiliar Térrea Padrão Alto sendo: Edificação residencial unifamiliar de casa térrea com 219,57 m², em alvenaria convencional e estrutura em concreto armado. Garagem com 2 vagas, varanda, hall, sala de estar, lavabo, sala de jantar, cozinha, área de serviço, despensa, quarto e banheiro de serviço, sala íntima, banheiro social, 4 quartos sendo 2 suítes, uma delas com closet. 

Abaixo a perspectiva de casa padrão térreo, com arquitetura contemporânea e com características encontradas na grande maioria das obras que a Arqweb visita em condomínios fechados. 

Quanta diferença! Nota-se que a construção de uma casa em condomínio fechado tem algumas particularidades e isso impacta diretamente no custo final do metro quadrado construído, como por exemplo: detalhes arquitetônicos com balanços, grandes vãos de paredes e esquadrias, pé direito alto, se somando a isso características da topografia do terreno, área gourmet, piscinas e por aí vai.

Os custos levantados em construções de casas em condomínios fechados na região de Piracicaba e Campinas, no interior de São Paulo por Ricardo França, sócio fundador do Portal da Arqweb, junto a profissionais do setor e proprietários de obras em maio e junho de 2023, tem preço médio por m² entre R$ 4.000,00 e R$ 4.200,00 e que pode ser facilmente ultrapassado se houver uma arquitetura mais “ousada”, opções por revestimentos de grandes formatos, esquadrias com grandes vãos, uso de quartzos, quantidades de banheiros, isso sem contar sistema de ar condicionado, automação residencial, apenas citando alguns itens que podem aumentar significativamente o custo do metro quadro construído. 

Outro motivo para discrepância encontradas nesse custo médio entre R$ 4.000,00 e 4.200,00 do m² para construção de casa em condomínio fechado em relação aos índices SINAPI, pasmem, não considera os seguintes serviços e materiais: 

• Estrutura de sustentação da trama do telhado (estrutura de apoio do telhado);

• Elaboração de projetos e serviços topográficos;

• Mobilização e desmobilização de canteiro;

• Fundações (somente viga baldrame está inclusa);

• Complementos como: jardins, muros, arrimos, estacionamentos e outros não citados explicitamente;

• Remoção de material relativo à escavação do terreno e remoção de entulho;

• Ligações definitivas de água, energia elétrica e esgoto sanitário (fossa/sumidouro);

• Instalação de água quente;

• Serviços para adequação do projeto às leis e norma de acessibilidade;

• Administração local;

• BDI (Benefícios e Despesas Indiretas);

• Taxas e emolumentos.

Sem contar que a construção definida pelo índice considera um terreno com topografia plana. 

Na prática podemos concluir que o índice SINAPI considera uma casa construída “no ar”, já que nem mesmo fundações profundas estão inclusas. 

"Fundações profundas não estão inclusas nos índices de construções, mesmo as obras de alto padrão." 

Esses itens não inclusos, somados com as características inerentes de um projeto padrão para casa em condomínio fechado, tomando como base a perspectiva utilizada como exemplo nesse artigo teremos acréscimo de até 100% nos custos adicionais em relação aos índices apresentados. 

Com esse comparativo fica fácil entender por que uma construção de uma casa em condomínio pode ultrapassar facilmente os R$ 4.000,00 por m². 

Se você irá construir uma casa num terreno plano, livre de arrimo, necessidade de regularização do terreno, que tem solo firme e com vãos padrões, pode haver redução significativa, mas não é isso que ocorre na prática.

Outro ponto em questão é que construir para o brasileiro, por questões diversas, ainda é muito emocional e no calor da emoção podemos tomar decisões que venham a impactar diretamente o custo da obra, seja por falta de planejamento ou por escolhas dos profissionais e tipo de materiais escolhidos.  

Construir em junho de 2023 está mais previsível do ponto de vista orçamentário e a médio prazo cenário é melhor do que tínhamos a dois anos atrás, onde a inflação já foi bem maior em tempos de pandemia, estando os preços, apesar de caros, estáveis e é possível encontrar oportunidades de itens da construção que permanecem com seus preços inalterados a algum tempo, como é o caso de aço, cimento, materiais elétricos e hidráulicos, revestimentos e materiais para acabamento. 

Segue algumas dicas da Arqweb para planejar sua obra e custos envolvidos: 

Se planeja construir, não é só comprar o terreno, fazer um projeto e começar a construção!

É necessário alguns serviços e projetos complementares: como serviço de topografia, sondagem do solo, projeto estrutural, projeto de elétrica etc.  e somente com esses projetos em mãos é possível solicitar um orçamento para execução. O que se nota é a irresponsabilidade de alguns construtores de orçarem sem todas as informações e como quem vai construir, na grande maioria não tem experiência, acabar tomando apenas como parâmetro preços e no decorrer da obra descobre que o construtor não consegue executar tudo que está previsto, porque não analisou previamente os projetos e considerou todos os custos envolvidos. 

Parar uma obra no meio da execução, porque foi dimensionado errado pelo construtor, só será bom para ele e péssimo para quem está construindo. 

Atenção aos vilões dos custos de uma obra.

Um projeto e uma boa conversa com o engenheiro estrutural podem ser de vital importância para ter projeto estrutural enxuto e adequado execução de seu projeto arquitetônico e pode trazer economia muito grande no custo final da obra. 

Outro fato que interfere bastante no aumento de custos são torneiras, revestimentos, pedras e fachada. Portanto avalie algo intermediário e de boa qualidade e o que pode abrir mão, sem que isso interfira na funcionalidade do seu projeto. 

Um exemplo pratico são dessa ilha e bancada de uma cozinha gourmet. Na foto em questão o material escolhido foi um Granito Café Imperial com acabamento Velvet e custou R$ 12.583 e que não é barato. 

Se fosse feito a opção por um Granito São Gabriel o custo total seria de R$ 8.187. Uma redução de 35% ou de R$ 20,00 a menos o valor do m² construído, considerando uma casa de 219 m². 

Mas se fosse feito a opção por um quartzo, tipo Silistone? 

Quartzo é pedra industrializada, super-resistente e com aparência uniforme, porém com preço bem mais elevado que do granito e sendo assim o mesmo balcão e ilha custariam no Silistone Royal Reef: R$ 45.867,00, que é 350% mais caro, ou seja, quase 4 vezes o custo do granito Café Imperial e representaria na mesma obra um custo adicional de R$ 152,00 no metro quadro construído de uma casa de 219 m². 

Some-se a isso alguns reais a mais no custo do m² da sua construção o custo de uma cuba, torneira ou lustre diferenciado, ou revestimento de uma marca de grife para sua fachada e em outros pequenos detalhes, que facilmente aumentará sua obra, apenas em algumas poucas escolhas, várias centenas de reais a mais. 

Esse é o motivo que por vezes o custo do m² quadrado da construção tem seus valores tão elevados em condomínios fechados. 

E isso não quer dizer que uma obra saiu “caro” ou “barata”, pois esses são critérios que dependerá das circunstâncias financeiras de cada família e os argumentos desse artigo só faz sentido se você está buscando algum tipo de economia na sua obra ou definiu ou teto de gastos dentro das características de seu projeto e estilo de vida. 

Nesse artigo procuramos fazer um breve exercício para demonstrar de forma prática porque o custo de uma obra pode ter tanta variação. 

Ainda nessa linha, podemos citar outro exemplo, que são das esquadrias. 

As esquadrias são outros itens que impactam muito o custo da construção e lembre-se que quanto maior o vão, maior será o custo por metro quadrado. Uma esquadria padrão, tem altura de 2,10 metros e largura de até 2 metros. Aumentar as dimensões desse item podem facilmente dobrar o custo das esquadrias na obra. Pense nisso! 

E quanto ao padrão da obra, é mais barato construir uma casa térrea ou sobrado? Depende! Hoje tem casas térreas sendo construída com pé direito tão alto que a complexidade de execução passa a ser a mesma de um sobrado. 

Se na construção de um sobrado você terá custos adicionais com guarda corpo e corrimões, numa casa térrea você terá um custo maior com telhado e se esse for metálico é algo que está com custo bem alto. 

Cuidado com os orçamentos “baratos” demais. Tem alguns materiais e insumos na construção civil, como aço, alumínio, vidros que são poucas indústrias fornecedoras, o que impossibilita diferenças muito grandes, acima de 10%. A qualidade da mão de obra utilizado de um fornecedor da construção civil podem impactar num custo maior. No caso de diferenças de preços muito grande, solicite referências e valide elas, vá visitar uma obra e compare os produtos de todos os fornecedores para tentar verificar se existe alguma diferença. Destacamos aqui a importância de ter um profissional te orientando.  

E como citado, se você está buscando economia na sua obra e precisa definir um orçamento o mais próximo possível do real e constatou que o planejamento inicialmente dos os custos obtidos não está fechando com o planejado, pode ser necessário rever aquele projeto arrojado e a dica aqui é: não vá na “onda” de todos, mas viabilize um projeto que seja compatível com sua disponibilidade de recursos financeiros. 

Pé direito alto, balanços, grandes vãos, iluminação, fachadas aumentam consideravelmente o custo de uma obra e é possível que com uma boa conversa com seu arquiteto, vocês cheguem num meio termo, tendo a funcionalidade que precisa, sem renunciar à estética e design. 

E dica “matadora” é: tenha administração ou gerenciamento técnico na sua obra. 

A principal dica da Arqweb para esse artigo é compartilhar ao que presenciamos nas muitas obras visitadas: existem exceções, mas quem faz uma obra sozinho, administrando por conta, está pagando mais caro!

Não é possível se é por falta de experiência, por conta de fatores emocionais, por decisões erradas ou por não conseguir ter uma visão global da obra, mas na grande maioria das obras visitadas se nota um desvio muito grande em relação as obras que contam com um administrador. 

Notamos que as obras que têm um gerenciador com experiência em execução, acompanha diariamente a obra, consegue ter um orçamento mais preciso, previsível e com menor custo de quem constrói por conta própria. Ou seja, o que parece inicialmente um custo a mais na obra, ao longo da execução acaba se revertendo num investimento e numa obra com mais qualidade e menos desperdícios. 

Portanto, é importante ter em mente que o custo total para construir uma casa em um condomínio fechado em junho de 2023 pode variar amplamente dependendo das escolhas feitas, das características do terreno e das especificações do projeto. Recomenda-se entrar em contato com profissionais da área, como arquitetos, engenheiros e construtores, para obter estimativas mais precisas e personalizadas com base nas necessidades e preferências individuais.

Construir uma casa em condomínio fechado oferece várias vantagens, como segurança, privacidade e acesso a áreas de lazer compartilhadas. No entanto, é importante estar preparado para os custos envolvidos e para lidar com os desafios inerentes ao processo de construção. Com um planejamento cuidadoso e uma equipe profissional competente, é possível transformar o sonho da casa própria em realidade.

Confira um vídeo exclusivo abordando esse assunto: QUANTO CUSTA CONSTRUIR UMA CASA EM CONDOMÍNIO FECHADO EM JUNHO DE 2023?